HL拿什么拯救你,我的固定收益?(1) – 地产基金

道听途说投资理财是瞎忙活,有请拥有跨行业高管经验的理财专家为你支招使用锦囊。 HL拿什么拯救你,我的固定收益?(1) - 地产基金

播出以后很多社区学员都反馈对保险还是有很多看不懂的地方,我想呢额外的知识补充,可以再下一次社区活动之后我们针对需求再做增补,那好我们现在聚焦固定收益的学习,在资产配置的角度来看,固定收益可能是大多数投资者刚需的配置,至少要占到你整体的可投金融资产的20~30%,那么风险。

能力偏低的朋友,可能这个配置比例还会更高一点,通常意义上讲的类固定收益都包括什么呢?我跟大家把它梳理一遍,首先是最主流的,大家在前几年做的比较多的房地产的信托类的,第2类呢,是地方政府债,第三呢就是我们通常老百姓可能会买的小额的p to p或者p to b形式的这种债权转让,第4类呢就是我们平常。

说的资产证券化,比如说消费金融,供应链金融,汽车金融等,第5类呢,就是我们其实是明股实债的一些优先级或者加成的基金,也就是说它实际上是股权,但是它是约定利率的,主要的几个大类是这5大类,但是呢,还有一个大类不在这里面,也是我们通常会买到的产品,就是最大的资金池,大家在很多渠道。 HL拿什么拯救你,我的固定收益?(1) - 地产基金

所以这个企业信用债来发行债券的那么很多客人呢,一旦在国内已经买过了,就是这种合同里面约定收益率的这种类固定收益的产品,那么他们一旦这个资金出海以后,他发现即使在海外的私人银行,它买一些债券的基金,那其实这个债券都跟股票一样,是每天都有净值有波动的啊,并不是一个约定。

那在海外它其实没有什么抵押的土地啊,或者抵押物可以处置,基本上都是信用债,当然我们讲的都是一个公募市场的这个债券,也有一些私募债,他是有抵押物的,但是它的起点比较高,普通的投资者一般买的是这个公开市场的债券为主,那么我们从海外这个市场就可以看到中国前几年。

就稀缺的品类就没有这一类产品的,所以我们也可以这样说,这个品类是一个特殊的时间窗的一个特殊产品,由于中国的房地产在过去的这个几年里面就高歌猛进,所以他可以有比较高的周转率和利润率和增长率,来支撑一个比较高的借贷成本,但事实上这样的事情。 HL拿什么拯救你,我的固定收益?(1) - 地产基金

分析一下我们传统的大家所谓的房地产信托,这一类的债权产品,它是一个怎么样的情况,下一次能跟大家分享一下资产证券化的门类,比如说会有点金融,消费信贷,汽车金融等等,最后一讲会跟大家来讲一讲这几年风风雨雨争议比较大的p to p这个评论,那记得五六年前呢,我刚进入诺亚工作的时候,其实我给客户配置的。

绝大部分的产品几乎都是公司发行的类固定收益产品,那个时候我记得万科发行2.5年期的类固定收益产品年化是13.5,到现在几乎再也看不到这样的产品,那像万科这样的优质交易对手,它完全可以通过公开市场去发行一个债券,它在海外发一个长期的可能只有3%左右,所以这个呢,也就是说他不可能在市场上再花这么光。 HL拿什么拯救你,我的固定收益?(1) - 地产基金

的一个成本去向私人募集资金,其实那个时候我印象非常深,我要跟每一个客户,尤其是习惯了,在银行买这个理财产品的客户来解释第一什么是类固定收益产品,第二它的风险在哪里,风控措施在哪里,第三保本吗?出了这个风险诺亚会承担。 HL拿什么拯救你,我的固定收益?(1) - 地产基金

一是卖出银行来做理财,其实他们都最关心的这些问题,那回过头来跟大家分享一下,在国内的固定收益当中呢,其实最常见的还是房地产的信托产品,它的风险在哪里呢?其实最大的一个风险还是房地产在一个下行的通道上,很多中小的融资商开发商他们的负债率比较高,所以它一旦经营不善,这个去化率太慢的时候,它会造成资金链断裂。那导致企业有破产的风险,那么这个时候呢,即使我们某一个项目有抵押的土地或者是在建工程,但其实你处置的时候呢,处置完拍卖完你还是没有把它拿回本息,而且呢,很多中小开发商他可能也涉及大量的民间借贷,所以同一个抵押物也可能被多次抵押,同时他破产之后呢,政府出于维稳可能也会干预所有的抵押物的统一处置,然后这样的所有的。金融机构都会打7折或者打8折来处置本系,那么在这种经济下行地产交易呢,受政策影响比较大的这种大背景下,市场上的很多金融机构一方面处于兑付压力,一方面处于增量业务的压力,还是会发行大量的借新还旧项目,但我觉得这是非常非常危险的,这也是市场上现在非常主流的,因为房地产整个融资需求是下降了,但是呢。 百姓的到期的想要再买这类产品的这个需求是非常旺盛的,这个供需呢是不平衡的,就这几年来呢,我们也看到这类固定收益产品,其实它的风险收益比下降的非常多,这什么概念呢?相当于就是说,比如我们以前买一个三a级的战友的利息是12,那现在呢,其实你给我8%再买一个三b级赛,也就是说我们的利率更低了,但是我买的那个资产的。风险等级更高了,这样呢,我的风险收益比下降了,性价比比较差了,这也是近些年来我们看到很多高净值客户,他在那个固定收益上面的这个配置的占比越来越低,为什么?因为他觉得性价比不合算对吧?他当了一个更高的本金风险,但是呢,获得的收益更小了,那像今年来说可能。作为一个市场上的固定收益的一个基准线,你比这个呢,如果翻了一倍,那你就知道你可能承受的风险会比较高,比如说现在如果银行是4%,那如果你现在再买一个8%甚至12%,那么你就可以想象你的风险是非常大的,这个就是一个最简单的老百姓,你想要规避一些风险最简单的你应该具备的常识,固定收益这种类别上呢,我觉得如果你。 是一个比较理性的投资人的一些建议给你,从我个人来讲,我是坚决不会去做资金池类型的产品,资金池最大的问题就是这一词里的所有资产它不是一一对应的,我们去买一个理财产品的时候,也许他会承诺一个收益率,但是我并不知道我这钱是借给谁,然后他拿去干嘛,然后有什么样的风险和抵押,然后呢出了问题怎么解决,其实不是一一对应的,我也没有。办法去判断这个交易对手它的实质风险,其实呢,很多人买这个资金池类的产品,他通常都是比较信任购买的渠道,然后闭着眼睛就签了,根本也不看到底是一个买了什么,所以这以前呢,我也跟客户经常分析,我说如果你买一个内部定收益产品,你一定要问清楚。地产的交易对手,那么他是拿这个钱是去报了一个山西的地产项目,他还是造了一个北京的地产项目,但其实这两个区域市场的地产风险也不太一样,所以我们也要做一个区分,它呢,其实在的那个评级也是不太一样的,如果你不了解只是迷信一个渠道就买一些资金池,那我觉得他是有很大的危害的,第二呢,我投资人经常都会比较迷信诺刚性兑付的。 这个渠道有很多钱就喜欢买信托类的产品,他觉得a信托公司可能有比较充足的资本金隐性的,这个刚对的一个承诺啊,也可能他会用一个比较大的资本金,去对付一些出问题的产品,然后呢,再发现一个新的产品来解决问题,但是呢,这种类型的产品,你最大的问题就是一旦这个公司出现了负面的新闻,比如说朋友圈都在转。这家公司出现了大额的坏账准备,怎么怎么样好,所有的投资人全部都去挤兑,然后这个资金池一下子就会崩盘,在一个渠道上你买的不是资金池类的产品,而是每一个都是一一对应的基础资产,其实你只是担心你这买的这个产品本身的风险,你不用担心这个企业的。一旦这个公司出了负面新闻,你就让我非常担心你所有的钱都拿不回来,比如说泛亚就是一个典型是吧,大家一旦看到负面新闻的时候,其实你t加1也没有用,你是肯定逃不掉的,很多人经常会说,唉呀,我买某一个平台的类固定收益,我都买了好几年了都有借有还应该就没有问题,但是大家也知道全球。 哎呀,我不会到30年那天我就可能见好就收,可能要高估了自己,你想在股灾来的时候,有多少人是在6000点逃顶的呢,我觉得也非常少有一个观点供大家参考,就是君子不立于危墙之下,但是我能做的就是我做一些每一个都是隔离,然后做了整个组合。然后它的风险控制能力是很重要的呐,很多人会说她发生的一些风险事件是好还是不好呢,有些时候有一些金融机构它发生了一些风险事件,你可以透过他怎样去处理这个风险事件,以及事后怎样去做复盘和改善,来看它的风控能力,这是一个洞。所以他们可能会无知者无畏,大家为什么说金融上这个百年老店是很值钱的,它的品牌时间是好公司的朋友,他经历了风险的考验,那么它更理解风险,它的风控的能力也更有经验,这些丰富的经验就是他用代价来换来的,作为投资人你的本金有限,你不可能用你的钱去交学费,所以你呢要比较谨慎的选择风控能力比较强的这个渠道跟平台。 在这个类固定收益这个品类呢,我还想跟他讲,就是我们投资呢,始终是要面对一个本金风险,你任何的投资都有本金风险,只是风险概率不同,所以不要相信说你买任何一个类固定收益,不管这个销售人员怎么样承诺他是这个保本的,但是你都知道,只要它是一个投资理财型的产品,它一定有本金风险,在这个市场上我们也。看到整体来说类固定收益这个品类的系统性风险在加大,以往房地产行业是最为最主流的需求,这个动作,但是呢,大家会看到,即使现在刚刚经历完一波一线城市的房地产的涨价风,但是可以看到三四线的区划原来是不高的整个国家的。我也非常主要的带动下一轮整个经济的发展的一个方向,大家在网上经常看到说房地产泡沫化,过去几年,如果你在那固定收益当中做得很有心得,利滚利,利滚利也做得非常好,那么恭喜你就是赚到了这个特殊的时间窗,投资人的中将面对怎样通过一个大的资产配置的。 我的资产证券化ABS这个准备的。

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